ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
คำถาม-คำตอบที่ควรรู้
1. คำถาม : นิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
คำตอบ : ตามมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติให้ติบุคคลอาคารชุด มีผู้จัดการคนหนึ่งซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะ ผู้จัดการ
2. คำถาม : ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีคุณสมบัติอย่างไร
คำตอบ : ตามมาตรา 35/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติให้ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้
(1) เป็นบุคคลล้มละลาย
(2) เป็นคนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถ
(3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐ หรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
(4) เคยได้รับโทษจำคุกตามคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ
(5) เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
(6) มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18
ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้นในฐานะผู้จัดการต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะ ต้องห้ามตามวรรคหนึ่งด้วย
3. คำถาม : ใครเป็นผู้แต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
คำตอบ : ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนแรกเป็นบุคคลที่ระบุไว้ในขณะจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น โดยข้อเท็จจริงส่วนใหญ่จึงเป็นคนของผู้ประกอบการ เมื่อผู้จัดการคนแรกพ้นจากตำแหน่ง การแต่งตั้งให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมตามมาตรา 49 คือได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของ ร่วมทั้งหมด
4. คำถาม : การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือไม่
คำตอบ : กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งได้รับการแต่งตั้งนำหลักฐานหรือสัญญาจ้างไปจด ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
5. คำถาม : การแต่งตั้งผู้จัดการมีผลเมื่อใด
คำตอบ : มีผลเมื่อที่ประชุมใหญ่มีมติแต่งตั้ง แต่อาจไม่สามารถใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้ หากยังไม่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
6. คำถาม : ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่นำหลักฐานหรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานคำตอบ : เจ้าหน้าที่ภาย ในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ผลจะเป็นอย่างไร
มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมยังมีผล แต่ผู้จัดการมีโทษฐานฝ่าฝืนตามมาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
7. คำถาม : ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะพ้นจากตำแหน่งเมื่อไร
คำตอบ : ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะพ้นจากตำแหน่งเมื่อ
(1) ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล
(2) ลาออก
(3) สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง
(4) ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 35/1
(5) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้หรือกฎกระทรวงที่ออกตามความใน พระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้างและที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนตามมาตรา 49
(6) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน
8. คำถาม : กฎหมายกำหนดอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไว้อย่างไร
คำตอบ : ตามมาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้บัญญัติให้ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33ตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย
(2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สิน ของตนเอง
(3) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด
(4) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(5) จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติด ประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน
(6) ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกินหกเดือนขึ้นไป
(7) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวงปัจจุบันยังไม่มีกฎกระทรวงกำหนดหน้าที่ของผู้จัดการแต่อย่างใด
9. คำถาม : ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองทุกเรื่องหรือไม่
คำตอบ : โดยปกติผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง แต่มีข้อยกเว้นที่สามารถมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้ 2 กรณี
1. กิจการที่กำหนดไว้ในข้อบังคับให้ผู้อื่นทำแทนได้
2. ได้รับมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 49 (2) คือได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วม ทั้งหมดเป็นเรื่อง ๆ ไปให้สามารถมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้
10. คำถาม : ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องปฏิบัติหน้าที่ตลอดเวลาหรือไม่
คำตอบ : การปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการ กฎหมายกำหนดให้ต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ห้าที่ตามเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ดังนั้น ในข้อบังคับของนิติบุคคล จึงควรกำหนดเวลาการทำงานของผู้จัดการไว้ให้ชัดเจนด้วย เช่น
ให้ผู้จัดการปฏิบัติหน้าที่ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดทุกวันตั้งแต่เวลา 08.30 - 16.30 น. เป็นต้น
11. คำถาม : ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องรับโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุดในกรณีใดบ้าง และมีโทษอย่างไร
คำตอบ : ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้กำหนดโทษไว้สำหรับผู้จัดการ ดังนี้
1. กรณีไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับ แต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกินวันละห้าร้อยบาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง
2. กรณีไม่จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนและติดประกาศให้เจ้าของ ร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือน และต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกินวันละห้าร้อยบาท ตลอดเวลาที่ยังปฏิบัติไม่ถูกต้อง
3. กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับไปจด ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้า ของร่วมมีมติ ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
4. กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการไปจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีมติ ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
5. กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคาร ชุดไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วัที่ที่ประชุม ใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
6. กรณีไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนัแต่วันที่ได้จด ทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบ ข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
7. อาจต้องถูกลงโทษตามมาตรา 71 ซึ่งเป็นบทกำหนดโทษสำหรับนิติบุคคลอาคารชุดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/1 มาตรา 38/2 และมาตรา 38/3 ซึ่งหากไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามิได้มีส่วนในการกระทำความผิดนั้น โดยมาตรา 38/1, 38/2,38/3 มีรายละเอียดดังนี้
มาตรา 38/1 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุลอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกรอบสิบสองเดือนโดยให้ ถือว่าเป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น งบดุลตามวรรคหนึ่งต้องมีรายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคล อาคารชุดกับทั้งบัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวัน นับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี
มาตรา 38/2 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุม ใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วง หน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน
มาตรา 38/3 ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้พนักงานเจ้า หน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้ รายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลตามวรรคหนึ่ง ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่าสิบปีนับแต่วันที่ได้รับ อนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท
12. คำถาม : ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่ดำรงตำแหน่งอยู่ในวันที่พระราชบัญญัติอาคาร ชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ (4 กรกฎาคม 2551) ผลทางกฎหมายเป็นอย่างไร
คำตอบ : กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวดำรงตำแหน่งต่อไปจนครบ วาระตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการขึ้นใหม่เนื่องจากตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้เปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการแต่งตั้งผู้จัดการจากพระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. 2522 ค่อนข้างมาก อาทิเช่น ได้เพิ่มเติมเกี่ยวกับคุณสมบัติของผู้ดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคาร ชุด จึงจำเป็นต้องกำหนดบทเฉพาะกาลไว้ให้ผู้จัดการซึ่งได้รับการแต่งตั้งตามพระ ราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ดำรงตำแหน่งต่อไปจนกว่าจะครบวาระตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการขึ้นใหม่
หากผู้จัดการดำรงตำแหน่งครบวาระตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับแล้ว แต่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไม่ได้แต่งตั้งผู้จัดการขึ้นใหม่ ในระหว่างนั้นถือว่าไม่มีผู้จัดการในทางปฏิบัติ คณะกรรมการควรแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่ผู้จัดการ (ชั่วคราว)
13. คำถาม : ในกรณีที่คณะกรรมการแต่งตั้งกรรมการขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องจด ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือ ไม่
คำตอบ : ไม่ต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่ เนื่องจากไม่ใช่เป็นเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการ แต่เป็นกรณีที่คณะกรรมการแต่งตั้งกรรมการขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ (ชั่วคราว) เนื่องจากไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติ เกินเจ็ด วัน
ขอขอบคุณ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน
ติดต่อ
บริษัท บริหารอสังหาริมทรัพย์ไทย จำกัด
ศูนย์ผลิตและจำหน่ายจุลินทรีย์ SMT ลดค่าบีโอดี
98/250 หมู่6 ตำบลบางเมืองใหม่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ สมุทรปราการ 10270
คุณหญิง 099-450-2345 เวลา 11.00-19.00 น.
Email : kcom.bkk@gmail.com วันจันทร์ - วันเสาร์
คุณประกิต 082-747-4210 เวลา 09.00-17.00 น.
Email : thaimanage@gmail.com วันจันทร์ - วันเสาร์
ปรับปรุง เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565 เวลา 12.00 น.
